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河北住院醫(yī)師醫(yī)學影像科問答題每日一練(2016.10.19)
問答題
房地產(chǎn)估價的程序
答案:
獲取估價業(yè)務、受理估價委托及明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確...
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問答題
某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于1990年10月1日,土地使用權(quán)年限為1995年10月1目~2035年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元/㎡,建筑物重置成本(不含空調(diào))為1300元/㎡.建筑物自然壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復費用為3萬元,裝修的重置價格為82.5萬元,平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價格(不含安裝費)為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負面影響,預計每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。<1>、試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
答案:
(1)土地價格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]=800×0.9006/0...
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問答題
計算題:6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓,總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用,辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面積歸甲方,2000m2建筑面積由乙方使用15年,期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今,乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán),甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知,現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%,年運營費用約占租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%。(1)計算辦公樓現(xiàn)值(2)計算乙方的使用權(quán)價格(3)甲方權(quán)益價格
答案:
(1)計算辦公樓現(xiàn)值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元...
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問答題
成本法的概念
答案:
以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價格的方法。
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問答題
如何進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況修正
答案:
在估價實務進行交易情況修正要注意剔除非正常交易情況,具體的修正方法有兩種即百分率法和差額法;進行交易日期修正的方法有兩種...
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